Аренда или покупка? А можно всё сразу?

Аренда с правом выкупа (ит. affito a riscatto / англ. Rent to buy), это вид договора, который становится все более и более популярным в Италии. В нём прописаны одновременно две процедуры: аренда и предварительная продажа имущества, он позволяет приобрести жильё через несколько лет, а до тех пор, проживать в нём в качестве арендатора.

Покупатель и продавец договариваются о цене, которая фиксируется на весь срок аренды. В течение этого времени, будущий покупатель совершает регулярные платежи, каждый из которых состоит из арендной платы и части, которая идёт в счёт выкупа дома своей мечты в Италии. В конце срока аренды, при окончательных расчетах, эта сумма вычитается из стоимости покупки. Иногда, в зачёт идёт весь ежемесячный платёж целиком, но, в этом случае, цена изначально будет выше.
Кроме того, первоначальный платёж включает в себя невозвратный депозит, обычно около 5 - 10% от согласованной цены, который является гарантом для продавца, в то время как выгода приобретателя состоит в том, что он немедленно начинает пользоваться имуществом.

Согласованная цена покупки: € 200.000
Ежемесячный платеж: € 600 (€ 300 - аренда + € 300 – в счёт выкупа)
Первоначальный аванс (10% от согласованной цены): € 20 000
Количество денег, на которое уменьшится цена через 5 лет: € 30,800 (€ 20,000 - авансовая выплата + € 18 000 "накопленных" в течение 5 лет)
Итог к выплате при покупке: € 169.200

Стороны договариваются, через какое время будет совершена сделка купли-продажи. Сейчас максимальный период выкупа составляет 10 лет, а первоначально он был ограничен тремя годами.

Формула “Rent to buy” может быть применена к любому типу недвижимости: дома, квартиры, гаражи, складские помещения, магазины, офисы и т.д. Входят в этот список и земли строительного назначения.

Выгода:

• Можно сразу же жить в доме своей мечты, постепенно собирая деньги и имея в запасе "испытательный срок", в течение которого вы имеете возможность найти себе замену, если ваши планы поменяются;
• Отсрочка налогов и расходов, связанных с ипотекой и с налогами на недвижимость;
• С помощью доступного ежемесячного транша вы собираете хорошую сумму, на которую уменьшается стоимость при окончательных расчетах;
• Можно использовать период найма для формирования положительной «кредитной истории», что в будущем поможет легче получить финансирование от кредитных организаций.

Отрицательные моменты:

• В целом, вы тратите на покупку немного больше, чем при традиционных схемах приобретения;
• Обязательство приобрести собственность будет на вас, даже если вы передумаете.

Положительные стороны:

• Продавец немедленно получает определённую сумму денег и, регулярные платы;
• Наличие арендатора удобно и по соображениям технического обслуживания дома, и из соображений безопасности – квартира под присмотром;
• Имущество приносит доход на протяжении всего процесса продажи.

Неудобства:

• Продавец не сразу получает все деньги, а следовательно не может инвестировать их в другие проекты;
• Налоговые органы захотят получить причитающиеся им при продаже квартиры суммы сразу же.
• В последнее время правительство предприняло ряд мер, направленных на защиту прав обоих сторон, и процесс уже довольно хорошо формализован.

Что было введено недавно?

• Регистрация договора;
  Права будущего владельца защитили от всяческих “непредвиденных обстоятельств”, связанных с передачей права собственности;
• Хозяевам дали право расторгать договор и выселять арендаторов/будущих покупателей, в случае нарушения ими платёжного режима.